GI Architects
Informatii utile
Avizarea unei constructii in Romania
​
Constructia unei cladiri nu este deloc ceva usor. Pe langa considerentele tehnice si financiare pe care le implica constructia unei cladiri noi, pe zi ce trece ne sunt puse tot mai multe piedici administrative si legislative. In continuare incercam sa va dam cateva sfaturi de ordin general.
Pentru a putea construi o cladire pe teritoriul Romaniei este nevoie sa se obtina o autorizatie de constructie lucru ce presupune urmarea unei proceduri complicate pe care o descriem detaliat dedesubt. Pasii necesari pentru obtinerea autorizatiei de construire sunt urmatorii:
- Obtinerea certificatului de urbanism (CU) pentru cladirea propusa. Aceasta se poate face de catre beneficiar sau proiectant la cerere.Dosarul trebuie sa contina: copie dupa buletinul beneficiarului, copie dupa titlul de proprietate (contract vanzare-cumparare), taxa urbanism, planuri cadastrale scara 1:500 si 1:2000 care se obtin de la oficiul de cadastru si formular tip oferit de primarie.
- Dupa depunerea acestui dosar primaria este obligata prin lege sa emita certificatul de urbanism in termen de maxim 30 de zile si sa-l trimita prin posta persoanei care l-a cerut. In certificatul de urbanism vor fi trecute avizele care trebuiesc obtinute in vederea eliberarii autorizatiei de construire. Acestea variaza in functie de cladirea propusa spre construire si in functie de amplasament.
- Pasul urmator este realizarea proiectului de autorizatie de construire, timp in care se pot obtine si avizele necesare. Proiectul pentru autorizatie de construire (DTAC), cuprinde in general trei sectiuni: proiectul de arhitectura, proiectul de inginerie (rezistenta) si proiectele de instalatii. In anumite situatii certificatul de urbanism poate specifica faptul ca proiectul de autorizatie trebuie avizat de catre verificatori atestati.
- In momentul finalizarii proiectului acesta trebuie depus la Inspectia de Stat in Constructii (I.S.C.), care se gaseste in fiecare resedinta de judet. Proiectul de autorizatie de construire trebuie inregistrat la Ordinul Arhitectilor din Romania (O.A.R.)
- Dupa urmarea acestor pasi, se depune dosarul cu toate avizele, certificatul de urbanism si P.A.C. la primarie. Daca totul corespunde cerintelor din certificatul de urbanism primaria este obligata prin lege sa emita autorizatia de construire in termen de 30 de zile. In situatia in care dosarul nu este complet, primaria trebuie sa comunice beneficiarului ceea ce lipseste din dosar.
- Arhitectul si celelalte specialitati nu pot incepe proiectul tehnic al cladirii pana la eliberarea certificatului de urbanism deoarece acesta contine informatii importante cum ar fi POT-ul (Procentul de Ocupare al Terenului) sau CUT-ul (Coeficientul de Utilizare al Terenului), inaltimea maxima a cladirii sau numarul de nivele maxim permis.
- Lucrarile nu pot incepe fara obtinerea autorizatiei de construire. De aceea va sfatuim sa va faceti planurile pe termen lung si sa incepeti proiectarea si avizarea in timp util.
- Certificatul de urbanism este doar o notificare din partea primariei. Nu se poate construi absolut nimic in urma obtinerii acestuia.
Intrebari si raspunsuri
Cum sa-mi aleg terenul pe care voi construi viitoarea cladire?
​
In primul rand trebuie tinut cont de suprafata. Aceasta nu trebuie sa fie sub 150 mp deoarece nu se mai poate construi pe ea. Pretul poate fi un factor important, dar nu trebuie sa fie determinant. Este bine sa consultati PUG-ul Bucurestiului aici pentru a urmari destinatia zonei respective. Trebuie ca legea sa permita construirea tipului de cladire pe care il doriti in acel loc. Informatii importante se pot obtine de la arhitect si de la inginerul care face investigatia geotehnica. Inginerul geotehnic poate da informatii despre nivelul apelor subterane precum si incadrarea in zonele de pericol seismic. Trebuie cunoscut daca terenul se afla in zone inundabile sau cu pericol de alunecari de teren, daca terenul este de natura aluvionala sau prezinta alte tipuri de umpluturi, etc. Aceste informatii pot ridica considerabil pretul fundatiilor si respectiv al viitoarei constructii.
Am obtinut certificatul de urbanism. Acum ma pot apuca de constructia cladirii?
​
Nu. Certificatul de urbanism este doar o nota legala care va informeaza asupra reglementarilor din zona si a actelor si avizelor necesare pentru cladirea propusa. Acesta are valabilitatea de un an si nu da dreptul inceperii lucrarilor. Pentru inceperea lucrarilor de constructie si/sau demolare aveti nevoie de autorizatia de constructie/demolare.
Terenul meu este situat in extravilan. Pot construi in aceste conditii o locuinta?
​
Constructia unei case in extravilan este posibila, dar dupa trecerea printr-un intreg hatis birocratic. Legea nu ne permite sa construim pe un teren extravilan si de aceea trebuie sa il aducem in intravilanul construibil. De obicei, se face mai intai trecerea terenului din extravilan in intravilanul agricol si apoi in intravilanul construibil. Pentru trecerea in intravilan se obtine intabularea terenului si cadastrul si apoi se depunde o cerere la primaria de care apartine terenul in sensul trecerii acestuia in intravilan. Apoi va fi nevoie de realizarea unui plan de urbanism zonal (PUZ) care va mari suprafata intravilana deja existenta in asa fel incat sa cuprinda terenul dvs. Acest proiect de PUZ este costisitor si dureaza intre 6-12 luni, fiind sustinut in fata comisiei primariei. Deobicei nu este recomandat decat pentru terenurile mari, lucrurile desfasurandu-se in acest caz si mai rapid.
Ce este acela POT? Dar CUT? Cum se calculeaza si la ce folosesc?
​
POT-ul se refera la procentul de ocupare al cladirii pe teren iar CUT-ul este coeficientul de utilizare a terenului raportat la cladire.. Aceste cifre sunt folosite de primarie sau arhitect pentru a controla suprafata ramasa de teren neconstruit. Orice cladire construita face parte dintr-un ansamblu mai mare adica o localitate. In general POT-ul este in jur de 30% la marginea orasului si poate creste pana la 70-100% in cazuri exceptionale cum ar fi zone ultracentrale unde fondul construit este deja 100%. Aceste cazuri sunt totusi rare si nu se refera la constructia unor cladiri noi.
De ce am nevoie de autorizatie pentru a construi pe terenul proprietate personala?
​
Pentru ca legislatia din Romania stipuleaza ca o cladire nu poate fi construita fara acordul primariei locale si fara proiectare de specialitate insotita de acorduri si avize care constituie documentatia pentru cladirea respectiva si se depun la primarie. In general regulile care trebuiesc urmarite sunt de bun simt astfel incat sa nu va incomodati vecinii si sa nu intrati cu acestia in conflicte nedorite.
Am cumparat o casa veche in centrul orasului. Vreau sa o daram si sa construiesc o casa pe acelasi loc. Cum pot face asta?
​
Trebuie sa aveti grija la mai multe aspecte. In primul rand casa fiind veche si in zona centrala este posibil sa fie cladire monument si astfel protejata de lege spre a nu fi demolata. In acest caz este mai bine sa incercati o restaurare si/sau consolidare a cladirii existente si sa o pastrati in forma initiala. Aveti nevoie si in acest caz de niste avize speciale si de un proiect de restaurare. In al doilea rand daca cladirea nu are valoare istorica si poate fi demolata este foarte probabil ca dupa demolare sa nu mai aveti voie sa construiti pe toata suprafata pe care fusese construita casa precedenta. Acest lucru se intampla deoarece la vremea construirii casei respective legea era mult mai permisiva. In cazul in care terenul era deja foarte mic se poate ajunge chiar la situatia absurda de a nu se mai putea construi nimic pe acel teren
Proiectul mi se pare foarte scump. De ce costa atat?
​
Din pacate munca noastra este grea si minutioasa. Legislatia in domeniu este complicata si documentatiile necesare pentru o simpla inchidere de balcon extrem de stufoase. Un detaliu minor poate insemna refuzarea documentatiei de catre primarie si/sau timpi morti de luni de zile. Plansele de arhitectura inseamna imbinarea unei munci de creatie cu detaliile tehnice si posibilitatile constructive. Deasemenea un proiect bine facut inseamna:
Economii majore la constructie disparand costurile neasteptate.
Controlarea constructorului care nu mai poate cere sume nejustificate de bani inafara contractului.
Cresterea calitatii executiei, constructorul stiind mereu ce are de facut sau ce etapa urmeaza.
Contractul de executie este mai avantajos si mai usor de incheiat.
Aspectul deosebit al casei. Nu are importanta cata vegetatie se planteaza in jur, o casa proiectata urat (sau "facuta de un mester") va fi urata si in realitate.
Functionalitatea cladirii si a spatiilor. Un arhitect gandeste spatiile interioare in asa fel incat sa poata fi usor mobilate si spatiile sa nu interfereze in mod negativ (zona de zi cu zona de noapte in cazul unei case)
Un calcul optim al rezistentei cladirii astfel incat ea sa nu se prabuseasca in cazul unei cutremur sau sa va coste mult prea mult fier sau beton.
Am un proiect facut de un alt arhitect cu care nu mai vreau sa colaborez. As dori sa va dau voua plansele si sa continuati ce a facut el.
​
Noi nu putem continua munca altui coleg arhitect fara acordul sau din respect pentru acesta. In acest caz trebuie sa ne spuneti numele arhitectului cu care ati colaborat si sa ne dati datele lui de contact. In cazul in care acesta este de acord sa continuam munca lui o vom face, altfel categoric nu.
Terenul meu a fost desprins dintr-un teren mai mare si nu are o cale de servitute sau un drum de acces. Pot construi pe acest teren?

Din pacate nu. Pentru a se elibera o autorizatie de constructie este absolut necesar ca terenul dvs. sa aiba un acces constand intr-o servitute sau drum de acces.